BG大游：城市更新：减量提质的“绣花”实践

　　当城市发展步入减量提质新阶段，北京以超大城市转型发展的破题之姿，将城市更新作为落实国家战略、回应首都高质量发展需求的必答题。这并非简单的空间改造，而是一场从功能布局到民生保障的系统性变革。

　　作为千年古都，北京的城市更新既要推进老城历史文化保护与复兴、做好疏解腾退空间再利用，也要提升市民生活品质。在评选出的2024年北京城市更新最佳实践项目中，大栅栏观音寺片区“共生街区”的老城更新、怀柔金隅兴发科技园的旧厂房焕新赋能、方庄街道的区域综合更新成为其中的代表，它们以不同路径诠释了北京城市更新的丰富内涵与创新实践，“绣”出了城市更新减量提质的生动图景。

　　正阳门西南侧，大栅栏观音寺片区宛若一座“活的历史博物馆”。不仅有观音寺、三庆园、民国商铺建筑群，还弥漫着几万常住居民的烟火气。深厚的历史文化底蕴、独特的胡同肌理和关键的地理位置，使其成为大栅栏文保区中极具代表性的区域。

　　2019年，作为北京市划定的13片文化精华区之一，大栅栏观音寺片区老城保护更新项目启动。次年，申请式退租签约开启。项目严格遵循《北京城市总体规划（2016年2035年）》与《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年2035年）》要求，严控大拆大建，摒弃激进式改造，秉持小规模、渐进式、微循环的更新原则，让居民自愿决定去留。

　　退租结束后，仍有部分居民留在原地生活。区域市政和现代化生活配套不完善、零散资产管理利用困难等问题凸显，既影响居民生活，又阻碍片区发展，城市更新面临着既要保护历史又要改善民生的挑战。

　　负责该项目的北京大栅栏投资有限责任公司（以下简称大司）创新提出“共生街区”理念，打破院落权属界线，整合重组空间资源，将片区划分为若干单元，以“整院带零散、共生带纵深”模式进行片区化运营。

　　位于观音寺片区北部的姚同成为首个试点。姚同内，道路年久破败，基础设施杂乱，居民生活杂物堆积，几乎没有公共空间。“这里是北京典型的低洼院，一下雨，院子里的积水都能游泳了！”居民的玩笑话道出了对于改善居住环境的渴望。

　　城市更新的目标之一，就是提升市民生活品质。为此，大司作为实施主体，清华同衡作为设计团队深度参与主体规划，拆除违建、打造业态、改善民生等工作得以稳步推进。然而，项目初期面临着重重困难。吴女士一家因遗产继承问题错过集中退租，却仍有退租意愿，其自建房占据规划公共空间核心位置，成为改造阻碍。11户居民多次投诉施工扰民，还有居民质疑改造方案的透明度。为解决这一问题，大司借助北京卫视《向前一步》节目搭建沟通平台。

　　2023年7月9日，节目录制现场座无虚席。舞台左侧坐着吴女士与11户未退租居民代表，右侧则是西城区住建、城管部门代表和街道干部，大司负责人，法律及城市规划专家和施工方负责人。

　　“我家四代人住在这里，退租补偿怎么能比三年前少？”吴女士举起泛黄的房契提出质疑。大司负责人调出2020年退租政策文件解释道：“补偿标准参照的是片区二手房评估价，目前市场价已从每平方米13.8万元涨到15.2万元，补偿方案实际上是提高了。”经过长达6小时的沟通，最终赢得了居民的理解与支持，工作得以顺利推进。西城区住建委同步宣布三项新政：为吴女士一家开辟30天快速退租通道、设立施工扰民补贴、改造临时周转房。

　　吴女士实现退租愿望的同时，片区2070平方米的空间也被激活。大司通过精准点状退租模式，成功解决了公共空间改造难题，BG大游官网姚同资产利用率从19%飙升至91%。针对低洼院积水问题，项目组运用雨污水双层同位等专利技术，成功解决积水和厕所入户难题。政府还承担了房屋主体的修缮改造，提升居住品质。大司副总经理李紫祥介绍：“我们与市政合力，投入近60万元，把胡同入口的两个电箱转移上墙，腾出空间为居民建了一个电动自行车停放处。”

　　居民心态的转变是最深刻的改变。2023年8月，居民魏女士在给西城区委区政府的感谢信中写道：“今年，恰逢北京经历百年一遇的大暴雨，而我们这里居然没有积水，没有受到任何影响，出行非常顺畅，我们真正感受到了党和政府改善民生的决心这里就像一个新小区，新居民、老居民、新业态和谐相处，我想这就是共生街区的核心意义。”

　　民之所想，政之所向。如今的姚同，咖啡馆、花店、设计工作室等业态与居民生活和谐共生，历史街区从“保护标本”变成了充满活力的“生活共同体”。

　　站在由水暖管道改造的“数学家桥”上，北京金隅兴发科技有限公司安全总监于德旺望着远处的原水泥厂十八仓，感慨万千。自1992年来到这里，30余载时光，他见证了这座老厂在城市更新浪潮中涅槃蝶变从机器轰鸣的生产车间蜕变为充满科技气息的创新园区。

　　金隅兴发科技园占地30.36公顷，其前身是年产300万吨水泥的北京兴发水泥厂。2015年，为落实政府疏解非首都功能的要求，金隅集团主动关停水泥厂。彼时，18万平方米的工业建筑蒙上尘埃。如何让这些“工业时代的遗迹”重焕生机，成为待破解的难题。幸运的是，随着怀柔科学城的规划建设，一系列政策为老厂区的转型发展带来了曙光。

　　在怀柔科学城控规的蓝图中，金隅兴发科技园地处科学城北区的“长城智谷”节点，北依长城，西临雁栖湖国际会都，定位为新型研发与科技服务相结合的生态创新中心。

　　政策支持为水泥厂转型发展注入了强劲动力。《国务院关于印发北京加强全国科技创新中心建设总体方案的通知》按下转型启动键，随后《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》等文件明确项目准入标准，《北京市人民政府关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》则进一步优化了土地利用支持政策。在此基础上，原土地所有权人北京金隅集团成立了金隅兴发科技公司，对原厂区重新规划改造，开启了传统工业向高精尖科技园区的跨越式转型。

　　为打造新型研发机构聚集地，同时考虑到项目建设运营投资周期长等实际情况，在北京市规划自然资源委的专业指导下，怀柔区政府将金隅兴发科技公司认定为“园区开发企业”。园区在更新转型过程中，充分运用怀柔科学城控规创新设立的“科学发展类用地”管理规则，打破常规，实现科学研究与创新产业用地功能的灵活转化。通过简化办理流程，该项目成为北京市首个由非区属平台公司获得B23用地50年使用权的案例，为园区长远发展筑牢根基。

　　此后，市、区各部门高效协同，从前期研究到后期审批，一路为项目保驾护航一期规划许可证1个工作日获批，施工许可证3个工作日下发，加速项目落地。

　　改造团队秉持“留形存神、功能再造”原则，在工业遗产活化与空间创新上发力。通过对部分老旧厂房改扩建，保留了54处具有历史人文与工业特色的建筑。结合保留建筑的空间、结构类型和再利用意向等采用“轻量化”设计，将新建与保留建筑有机结合。曾经的粗碎车间变成了丘成桐办公室教学科研楼，砂岩堆场变身科学大讲堂，联合储库转型为数学图书馆，工业遗产在创新利用中重获新生。

　　绿色低碳理念贯穿园区建设始终。B5-2零碳建筑成为园区的一张闪亮名片，它在超低能耗建筑基础上，通过提高设备能效、引入可再生能源，实现运营阶段零碳排放。同时，园区将107公顷废弃矿区改造成郊野生态公园，昔日尘土飞扬的矿区如今绿意盎然。“现在我们每年碳排放量由原来的60余万吨减为1.4万吨，综合碳排放降低98.2%，园区整体碳排放量至少比北京市最低标准低10%。”于德旺自豪地说。

　　改造项目得到了政府部门的大力支持。2024年，园区获得了北京市发改委近4000万元城市更新固定资产投资补助和600余万元浅层地源热泵资金支持。如今，这里已吸引北京雁栖湖应用数学研究院、德勤书院等世界一流新型研发机构和教育培训机构入驻，还成功举办两届国际基础科学大会。园区正积极探索产业运营模式，努力实现从单一租金模式向多元运营模式的转变。

　　金隅兴发科技园让工业遗产与科技创新共生，其“保护+活化+赋能”的改造模式已入选住房和城乡建设部编制印发的《城市更新典型案例集（第二批）》，成为老旧厂房更新的成功范例。

　　北京城南占地3.14平方公里的方庄街道，这个“中国首个整体规划大型居住区”经历着一场意义非凡的“系统重生”。40年前，这里作为改革开放初期城市建设的标杆拔地而起；40年后，近10万常住人口在此聚集，80%的老旧小区与28.7%的老龄化率，让它成为超大城市“存量病”的典型代表。如何让这座老社区重焕生机，成为摆在规划者面前的难题。

　　要“治病”先“体检”，摸清“病灶”。“街道内17个社区，我带着学生走了个遍，发放了2000余份调查问卷。”作为这一更新项目的责任规划师，北京工业大学建筑与城市规划学院副院长郑善文带领团队，开启了大规模走访调研。随后，养老床位缺口近千张、停车位缺口近3000个等核心痛点被精准识别，居民在养老服务、文化活动、交通停车等方面的迫切诉求浮出水面。

　　这场更新的引擎，在于北京首个街道级“城市更新联盟”和北工大城市更新方庄实验室的诞生。方庄街道与北工大联合牵头，汇聚首开集团、中建集团、中元国际等28家单位，构建起“城市更新共同体”，为政府、高校、国企、设计机构等不同主体搭建起协作平台。依托北工大城市更新方庄实验室，多层次、精细化的城市体检评估展开，城市更新数据库和资源库得以建立，痛点难点与居民需求被牢牢锁定。

　　2023年1月，丰台区搭建起属地街道、北京市规划和自然资源委丰台分局及编制团队的工作调度推进平台。方庄街道借此契机，结合区域特色探索编制全市首个街道层级城市更新专项规划。《街区控制性详细规划》与《城市更新专项规划》“两规合一”，“一核一环两轴多点”的更新格局就此形成，为后续工作搭建起稳固的顶层设计。

　　有了坚实规划基础，方庄开始破题。面对街区综合实施率近90%、可利用资源匮乏的困境，项目组摒弃传统“见缝插针”式的点状改造，跳出单个项目和局部更新思路，以街道为单元，全区域统筹存量资源与任务目标，规划出居住、设施、产业等5大类40余个更新项目，实现从“头痛医头”到“系统施治”的跨越。

　　在多方合力推动下，方庄的更新实践结出硕果，芳华里康养社区与方庄文化艺术中心成为明星项目。芳华里康养社区的前身是闲置30年的方庄电影院，此次焕新后，实现了177个房间、293张养老床位的“逆龄转型”，满足辖区老年人的养老服务需求。“养老院不是老人的孤岛，我们要把养老院的大门打开。”院长刘小冰说。六层的屋顶花园和地下一层的活动空间长期对外开放，芳华里歌友会、观影会深受老年人喜爱。这里还与社区卫生服务中心合作，为老年人提供医疗保障，同时向周边社区提供紧急就医响应、康养照护、慢病管理等服务，真正成为社区居民的生活文化中心。

　　2024年1月1日晚，方庄艺术中心三层，国际知名小提琴家吕思清与美杰新青年乐团新年音乐会激情上演，演奏让现场气氛高潮迭起。在观众的热烈掌声中，吕思清多次返场：“这场音乐会的氛围不输大剧场里的演出！”

　　曾烂尾十多年的方庄文化艺术中心（又名 “一方书庄”），在联盟引入三联韬奋书店、可艺术中心等文化IP后，成为城南文化新地标。其保留的20世纪80年代工业框架与新增玻璃幕墙相衬，艺术氛围独特。一层阅读区常见老人带孩子共读，二层展厅定期举办画展和非遗体验，三层剧场周末有演出，还办过居民个人演唱会。该项目引入市场化资金，既能减轻财政投入和人员压力，又保障了公益性，BG大游官网兼顾社会效益与经济效益。居民王女士感叹：“我们家门口终于有了很棒的书店、画廊和音乐厅！”

　　方庄的更新仍在继续，更多创新不断落地。在全国超大城市面临存量更新挑战的当下，方庄走出了一条具有首都特色、可推广的更新之路，也让人们看到了老社区重焕生机的无限可能。

　　2024年，北京以2008户平房退租、742个老旧小区改造等亮眼数据，勾勒出城市更新的生动图景。随着《北京市城市更新条例》深入推进，点状更新将汇聚成势，书写超大城市“减量提质”的北京方案，让人与城共生共荣。这座首善之城，正于传统与现代的交融中，续写“城市，让生活更美好”的时代答卷